Met het invoeren van de nieuwe Wet op de ruimtelijke ordening in 2008 is de gemeente verplicht om haar ruimtelijk beleid vast te leggen in een structuurvisie. In onderstaande tabel volgt een korte toelichting op de ruimtelijke visie voor de drie voormalige gemeenten:

Ondanks de herindeling per 1 januari 2015 blijven de visies ten aanzien van de kernen geldig. In 2018 zal dan ook geen nieuwe gemeentelijke structuurvisie opgesteld worden.

Nota grondbeleid
Het gemeentelijk grondbeleid is een instrument om ruimtelijke doelstellingen te bereiken op het terrein van volkshuisvesting, ruimtelijke ordening, economische ontwikkeling, openbare ruimte, infrastructuur, recreatie en natuur. Het grondbeleid is geen doel op zich, maar dienstbaar aan de hiervoor benoemde beleidsvelden. De wijze waarop deze doelstellingen kunnen worden bereikt, is vastgelegd in de Nota grondbeleid.

Het grondbeleid van de gemeente Berg en Dal is verantwoord in de Nota grondbeleid gemeente Berg en Dal 2017. Daarin is vastgelegd dat het voeren van een actief grondbeleid als klassiek model niet toereikend is. Dit vanwege het risico, de beperkte grondpositie en het ontbreken van middelen, waardoor grondverwerving en zelfstandige gronduitgifte niet vaak voorkomen. De gemeente heeft dan ook gekozen voor het voeren van overwegend faciliterend beleid.

De Nota grondbeleid is een kaderstellend gemeentelijk beleidsstuk waarin de gemeenteraad de kaders aangeeft waarbinnen het college en de ambtelijke organisatie het grondbeleid kunnen uitvoeren. Op 13 juli 2017 heeft de gemeenteraad de Nota grondbeleid vastgesteld.

Visie in relatie tot de begroting – Programma 3 Onze gemeente
In het kader van het grondbeleid is programma 3 – Onze gemeente – van betekenis. De belangrijkste ontwikkelingen zijn:

Economie en werkgelegenheid
In 2013 is door de Stadsregio het Regionaal Programma Bedrijventerrein (RPB) op detailniveau aangepast. In het RPB zijn afspraken vastgelegd over de afstemming van vraag en aanbod (tot 2025) naar bedrijventerreinen, zorgvuldig ruimtegebruik, intensivering, segmentering en de herstructurering van verouderde bedrijventerreinen. In het RPB is voor Berg en Dal rekening gehouden met de ontwikkeling van de eerste fase van het Hulsbeek terrein als nieuw bedrijventerrein. Op dinsdag 7 oktober 2014 heeft het college besloten tot het voorlopig “on hold” zetten van de ontwikkeling van het nieuwe bedrijventerrein. Binnen de kern van Groesbeek is een voorraad van circa 25.000 m2 aan nog uit te geven oppervlak voor handen binnen het bedrijventerrein Mies voor dezelfde doelgroep.
Rekening houdend met de ladder voor duurzame verstedelijking (eerst afstemmen op de regionale behoefte, dan inbreiding, dan uitbreiding), is in 2014 besloten om de gronden in het complex Niet In Exploitatie Genomen Gronden te houden en af te waarderen. Lieskes Wengs in Leuth is ook genoemd in het RPB. Voor het plangebied geldt een onherroepelijk bestemmingsplan. De kadernota toerisme en de beleidsvisie economische zaken zijn vastgesteld.

In 2015 zijn de samenwerkende regiogemeenten in het Gemeenschappelijk Orgaan, onderdeel Economie, begonnen met het herijken van het programma voor werklocaties. In het traject is vanuit gemeente Berg en Dal aangedrongen op het maken van een duidelijk onderscheid tussen lokale en regionale bedrijventerreinen.

Wonen
De ambitie is een gedifferentieerd aanbod van duurzame, betaalbare en levensloopbestendige woningen. De voorziene woningbouwprogrammering is voldoende om te voorzien in de woningbouwbehoefte voor de komende 10 jaar en verder. In de tweede helft van 2015 is een woningmarktonderzoek uitgevoerd. Op basis van het onderzoek is een uitvoeringsprogramma (woonagenda) vastgesteld. Dit vormt de basis voor nieuwe prestatie - afspraken met de corporaties Oosterpoort, Waardwonen en de twee huurdersbelangenverenigingen. Ook worden dan de mogelijke gevolgen voor de projecten inzichtelijk gemaakt. Duidelijk is dat geen nieuwe gronden voor planontwikkeling nodig zijn buiten de al bekende locaties.   

Grondzaken
Doelstelling is het opzetten van actuele beleidskaders en een administratie, om adequaat te kunnen handelen bij vastgoed - en grondtransacties in het algemeen en bij illegale situaties in het bijzonder. In 2015 is begonnen met de inventariserende werkzaamheden ten behoeve van het opzetten van een eigendomsadministratie (vastgoed- en grondregistratiesysteem). Naar verwachting zal het systeem in 2018 opgeleverd worden.

Relevante ontwikkelingen op rijksniveau met gevolgen voor gemeente
Vennootschapsbelastingplicht
Per 1 januari 2016 is de vennootschapsbelasting voor publieke organisaties ingevoerd. Het heeft tot gevolg dat de gemeente belasting moet afdragen over de winst die ze met “commerciële activiteiten” maakt. Onder commerciële activiteiten worden in dit verband activiteiten verstaan die zowel door de gemeente als door private partijen (kunnen) worden verricht. Binnen de gemeente is, in samenwerking met adviseurs van Baker Tilly Berk, een Quick Scan uitgevoerd om te kijken of de gemeente (voor het onderdeel grondexploitaties) in aanmerking komt voor vennootschapsbelasting. Op basis van deze inventarisatie is gebleken dat gemeente Berg en Dal voor dit onderdeel niet in aanmerking komt voor de vennootschapsbelasting. Dit is hoofdzakelijk toe te rekenen aan het tekort op de grondexploitaties van het Centrumplan in Groesbeek.

Besluit Begroting en Verantwoording (BBV)
Met ingang van 1 januari 2016 zijn een aantal wijzigingen doorgevoerd vanuit het BBV. Vanuit de commissie BBV zijn een drietal relevante notities uitgebracht die van invloed zijn op de verantwoording met betrekking tot de grondexploitaties. Het betreft de notitie grondexploitaties, de notitie faciliterend grondbeleid en de notitie rente. Op hoofdlijnen zijn de volgende items van belang:

• Eerst was sprake van een onderscheid in een complex Niet In Exploitatie Genomen Gronden en in een complex Bouw In Exploitatie. Nu wordt een onderscheid gemaakt in Bouwgrond In Exploitatie (actief grondbeleid), Materieel Vaste Activa (strategische gronden) en in vorderingen op de balans (faciliterende projecten)
• De toe te rekenen rente aan de grondexploitaties moet gebaseerd worden op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen. Dit betekent dat we de oorspronkelijke omslagrente van 3% op jaarbasis niet meer toe mogen passen. Het toe te rekenen percentage is nu vastgesteld op 0,79% rente op jaarbasis.
• Om risico’s die samenhangen met zeer langlopende projecten te beperken mag de looptijd van een grondexploitatie maximaal 10 jaar bedragen. Deze 10 jaar dient te worden gehanteerd als richttermijn, die voortschrijdend moet worden bekeken en waar alleen gemotiveerd van kan worden afgeweken. Een gemotiveerde afwijking houdt in dat deze motivatie is geautoriseerd door de raad en verantwoord in de begroting en de jaarstukken. De motivatie moet ook zijn voorzien van risico beperkende maatregelen die de gemeente heeft genomen om de onzekerheden en risico’s die gepaard gaan met de langere doorlooptijd te verminderen. Dit item speelt niet voor gemeente Berg en Dal. De grondexploitatie voor bedrijventerrein Mies en Kloosterpad West kennen een einddatum van 31 december 2022 en vallen daarmee binnen de 10 jaarstermijn.

Met het actualiseren van de grondexploitaties van peildatum 1 januari 2016 naar 1 januari 2017 zijn alle wijzigingen doorgevoerd.

Algemeen
De raad van gemeente Berg en Dal heeft op donderdag 15 juni 2017 de geactualiseerde grondexploitaties, zoals verantwoord in het complex Bouwgrond In Exploitatie, vastgesteld als financieel kader (Griffiers nummer B34 – Zaaknummer Z 17 56023 – Documentnummer VB / Raad / 17 / 00481). De prognoses van de te verwachten resultaten van de grondexploitaties zijn dan ook op het hiervoor benoemde financiële kader gebaseerd.

Bouwgrond In Exploitatie
Het complex Bouwgrond In Exploitatie wordt op de balans verantwoord onder vlottende activa (voorraad gronden onderhanden werken). Het gaat hier om projecten waarvoor kaders door de raad zijn vastgesteld (waaronder het financieel kader). Voor elk van deze projecten heeft de raad een grondexploitatiebegroting vastgesteld. Hierbij is sprake van actief grondbeleid en dat betekent dat de gemeente risicodragend optreedt. Daarbij moet gedacht worden aan het zelf aankopen van gronden, het bouw – en woonrijp maken en vervolgens het uitgeven van bouwrijpe gronden. De gemeentelijke kosten worden in dit geval gedekt door het uitgeven van bouwrijpe gronden. In onderstaande tabel worden de resultaten van de diverse projecten, verantwoord in het complex Bouwgrond In Exploitatie, op peildatum 1 januari 2017 weergegeven:

In het Besluit Begroting en Verantwoording is aangegeven dat het treffen van een afboeking of een voorziening direct gebeurt bij een geprognosticeerd verlies ter grootte van dit volledige verlies. Als sprake is van een voorziening ingericht ter bestrijding van de (verwachte) tekorten in grondexploitaties, dan moeten die worden gepresenteerd als een waarde correctie op de post bouwgrond in exploitatie. De grondexploitaties voor Dorpsstraat Mariendaal, Spoorlaan, Markt, Kloosterpad West en de Openbare Ruimte (allen onderdeel van het Centrumplan Groesbeek) kennen een tekort en daarvoor zijn dan ook voorzieningen getroffen. In onderstaande tabel wordt het saldo voorraad gronden onderhanden werken per 31 december 2016 weergegeven:

* Bij een project, waarvoor geldt dat per saldo meer kosten dan opbrengsten zijn gerealiseerd, wordt gesproken van een negatieve boekwaarde in plaats van een positieve boekwaarde.

Uit het overzicht volgt dat de boekwaarde per saldo uitkomt op € 3.725.000 negatief per 31 december 2016. In totaliteit is een voorziening voor het tekort op de grondexploitaties getroffen van € 3.437.000 per 31 december 2016 en dat resulteert uiteindelijk in een saldo onderhanden werken van € 288.000 negatief per 31 december 2016.

Per project zoals verantwoord in het complex Bouwgrond In Exploitatie volgt een korte toelichting.

We ontwikkelen het plangebied door actief grondbeleid en dat betekent ook dat de gemeente hier risicodrager is. De geactualiseerde grondexploitatie kent op peildatum 1 januari 2017 een overschot. Alle benodigde gronden voor de ontwikkeling van het plan zijn verworven en de “opschortende voorwaarde” betreffende de levering van gronden aan de gemeente is in het eerste kwartaal van 2017 opgeheven. Inmiddels is de tweede fase bouwrijp gemaakt en is 3.700 m2 bouwrijpe grond verkocht aan al gevestigde bedrijven die willen uitbreiden. Daarnaast zijn er nog opties op 2 kavels van in totaal 4.600 m2.

Dorpsstraat Mariendaal
De grondexploitatie voor Dorpsstraat Mariendaal kent een tekort. De inrichting van de buitenruimte is nagenoeg gereed en de verwachting is dan ook dat de eindafrekening met de aannemer nog dit jaar zal plaatsvinden. Verder zijn alle stukken ingediend om tot afwikkeling van de subsidies te komen. Dit punt geldt overigens voor alle grondexploitaties binnen het Centrumplan van Groesbeek. Al met al is dan ook de verwachting dat de grondexploitatie voor Dorpsstraat Mariendaal per 31 december 2017 met een verlies zal sluiten.

Spoorlaan
Ook de grondexploitatie voor Spoorlaan laat een tekort zien. De geprognosticeerde grondopbrengsten zijn in 2016 gerealiseerd en inmiddels zijn de twee supermarkten geopend. Ook de buitenruimte is nagenoeg volledig ingericht.

Markt
De grondexploitatie voorziet in de herinrichting van de markt (huidige parkeerplaats op maaiveld tussen Dorpsstraat, Spoorlaan, de HEMA en Dorpsstraat Mariendaal). Naar verwachting zal het herinrichten van de Markt in 2018 plaatsvinden. De grondexploitatie kent een tekort.

Kloosterpad West
Voor de ontwikkeling van de locatie is een overeenkomst gesloten met aannemer Kaal uit Groesbeek. In de grondexploitatie wordt rekening gehouden met het bouwrijp maken van de locatie en met de verkoop van bouwrijpe grond ten behoeve van woningbouw.

Ten behoeve van de ontwikkeling van het voormalige sportpark is een overeenkomst gesloten met Oosterpoort. Het plan voorziet in de bouw van huur - en koopwoningen. De gemeente heeft de gronden verkocht aan Oosterpoort, maar de daadwerkelijke afnameverplichting door Oosterpoort ontstaat op het moment dat de uiteindelijke afnemer dan wel bewoner een kavel of woning heeft gekocht. Voor de latere betaling van de koopsom van de bouwkavels waarvoor een bouwvergunning is afgegeven, is Oosterpoort op basis van de oorspronkelijke overeenkomst een rentevergoeding verschuldigd aan de gemeente. De verkoop van kavels voor grondgebonden woningen verloopt voorspoedig. Dit in tegenstelling tot de verkoop van bouwrijpe grond voor de ontwikkeling van de appartementen. Op dit moment wordt door Oosterpoort gezocht naar een ontwikkelaar / belegger voor de ontwikkeling van deze appartementen. Dit jaar zal duidelijk worden of deze ontwikkeling doorgaat. Een terugval optie betreft de ontwikkeling van grondgebonden woningen.

Begin 2012 is een realisatie - overeenkomst gesloten tussen de gemeente en de ontwikkelaar. Het plan betrof in het begin de bouw van 15 koopappartementen op de voormalige locatie van de Hubertusschool aan de Kerkdijk in Ooij. Als gevolg van de veranderde marktomstandigheden is het programma aangepast (van 15 koopappartementen naar 12 koopappartementen). Het bestemmingsplan is op 17 april 2013 bij besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State onherroepelijk geworden. De koopsom van de bouwrijpe grond is in 2016 aan de gemeente overgemaakt. In de toelichting op de geactualiseerde grondexploitatie van peildatum 1 januari 2016 naar 1 januari 2017 is aangegeven dat het perceel verkocht is met de wetenschap (op basis van een uitgevoerde bodemonderzoek) dat de grond verontreinigd is. Destijds is overeengekomen dat de meerkosten van de sanering (in het geval de saneringskosten boven een vastgesteld bedrag zou uitkomen) bij de gemeente in rekening gebracht zou worden. Het risico is in het register van de jaarrekening ultimo 2016 opgenomen. Inmiddels is duidelijk geworden dat het risico niet aan de orde is en dat daarmee de grondexploitatie per 31 december 2017 dan ook afgesloten kan worden. Het risico is uit het register geschrapt.  

Op het bedrijventerrein is nog een laatste bedrijfskavel in voorraad. In de eerste helft van 2017 hebben gesprekken plaatsgevonden met een ondernemer uit Beek Ubbergen. De gesprekken zijn voorspoedig verlopen en de betreffende partij wil de kavel in 2017 kopen. De betreffende partij is nu druk doende met het rondkrijgen van de financiering. Indien de koop ook daadwerkelijk doorgang zal vinden, betekent dat de grondexploitatie voor Bouwkamp in 2017 met een winst afgesloten kan worden. Dat overschot voegen we in dat geval toe aan de algemene reserve.

Het oorspronkelijk plan betreft de sloop van 20 huurwoningen en de bouw van maximaal 37 nieuwe woningen (19 betaalbaar en 18 in de prijsklasse duur). Voormalig gemeente Ubbergen heeft een realisatie - overeenkomst met Oosterpoort gesloten. Het plangebied is door Oosterpoort bouwrijp gemaakt. In het kader van de renovatie van de sportvelden Leuth heeft een grondruil van een bouwperceel met een bijveld van de voetbalvereniging plaatsgevonden tussen Oosterpoort en Jansen Bouwontwikkeling. Inmiddels heeft Jansen Bouwontwikkeling een vergunning aangevraagd voor de bouw van 16 koopwoningen (de verkoop van de woningen is ook gestart).  

Algemeen
Voor de gronden die aanvankelijk in het complex Niet In Exploitatie Genomen Gronden waren opgenomen (vlottende activa – voorraad gronden zonder kostprijsberekening) geldt dat ze, als gevolg van de wijzigingen vanuit het Besluit Begroting en Verantwoording, met ingang van 1 januari 2017 als Materieel Vaste Activa op de balans worden verantwoord. In onderstaande tabel is op hoofdlijnen een overzicht opgenomen van de boekwaarde per 31 december 2016:

Uit het overzicht volgt dat in 2016 geen kosten dan wel opbrengsten aan de gronden zijn toegekend en dat is in overeenstemming met de vereisten ten aanzien van materieel vast actief.

Ten aanzien van het complex algemeen geldt dat een onderscheid te maken is in verhuurde gronden en in gronden die als voorraad dienen te worden vermeld. De grondvoorraad kent een oppervlak van 135.027 m2 per 31 december 2016 en gerelateerd aan € 2,25 per m2 resulteert dat in de waarde van € 303.810 per 31 december 2016.

De gemeentelijke eigendommen met betrekking tot ’t Hemeltje (8.905 m2), Hulsbeek (22.637 m2) en de voormalige oefenhoek van sportpark De Hove (3.410 m2) zijn per 31 december 2016 gewaardeerd tegen € 6 per m2 exclusief BTW. De prijs van € 6 per m2 komt overeen met de agrarische waarde.

Actueel inzicht
Op 13 juli 2017 is een concept overeenkomst tussen gemeente Berg en Dal en de ontwikkelaar Van Wanrooij met betrekking tot de ontwikkeling van de voormalige oefenhoek van Sportpark De Hove in Millingen aan de Rijn aan de raad voorgelegd. De raad heeft aangegeven geen wensen en bedenkingen kenbaar te maken#. Het besluit heeft dan ook tot gevolg dat de gemeente daadwerkelijk een overeenkomst zal gaan sluiten. Het financieel surplus (verkoop bouwrijpe grond gecorrigeerd met kosten ten laste van de gemeente) zal rechtstreeks ten goede komen aan het jaarresultaat.

Algemeen
Voor een vijftal projecten geldt dat de gemeente een faciliterende rol inneemt en daarmee niet actief risicodragend anticipeert in een ontwikkeling. Met ingang van 1 januari 2017 zijn deze projecten, in navolging op de wijzigingen vanuit het BBV, op de balans verantwoord als vordering (overlopende passiva en activa - vooruit ontvangen en betaalde bedragen). Per 1 januari 2016 stonden de gronden nog als vlottende activa en dan specifiek als voorraad gronden onderhanden werken verantwoord op de balans. Het gaat om de volgende projecten: Dekkerswald, Heikant in de Horst, Lieskes Wengs, Jan Arntzstraat en Morgenbad. In alle gevallen geldt dat een (anterieure) overeenkomst gesloten is met de betreffende ontwikkelaar.

Actueel inzicht

Lieskes Wengs
In 2014 is gebleken dat de ontwikkelaar niet tijdig kon voldoen aan betalingsverplichtingen als gevolg van onvoldoende voorhanden zijnde liquide middelen. Dit was het gevolg van de tegenvallende verkopen. Voormalig gemeente Ubbergen heeft ter zekerheidstelling tijdelijk een kavel in eigendom verkregen. De gemeenteraad van Ubbergen heeft in november 2014 een besluit genomen om de kavel aan te kopen onder de voorwaarde dat deze aan de ontwikkelaar, zonder winstoogmerk, wordt terug verkocht als hij binnen twee jaar aan zijn verplichtingen heeft voldaan. Op 28 februari 2017 heeft het college besloten om de termijn met een half jaar te verlengen tot 1 juli 2017. Inmiddels is duidelijk geworden dat we de betreffende kavel weer verkopen aan de ontwikkelaar. Naar verwachting zal deze transactie nog in 2017 plaatsvinden.  

Reserves
De reserve Omslag Grote Werken (reserve van voormalig gemeente Groesbeek) is bij de beginbalans 2015 toegevoegd aan de algemene reserve. De reserve centrumontwikkeling Millingen aan de Rijn is toegevoegd aan de bestemmingsreserve lopende projecten. Er zijn verder geen reserves die een directe relatie hebben met grondexploitaties.

Voorzieningen
In het besluit begroting en verantwoording is aangegeven dat het treffen van een afboeking of een voorziening direct gebeurt bij een geprognosticeerd verlies ter grootte van dit volledige verlies. Als sprake is van een voorziening ingericht ter bestrijding van de (verwachte) tekorten in grondexploitaties, dan moet die worden gepresenteerd als een waarde correctie op de post bouwgrond in exploitatie (voorraden). De volgende grondexploitaties kennen een tekort en daarvoor is dan ook een voorziening getroffen:

Jaarlijks wordt bij de jaarrekening de hoogte van de voorziening in overeenstemming gebracht met de geprognosticeerde tekorten van de grondexploitatie (BIE).